Låg risk och hög rabatt

Den som har följt turerna i Oscar Properties på avstånd vet att mycket har hänt sista 2-3 åren. Förutom att bostadsmarknaden visat sig osedvanligt motståndskraftig sista tiden så annonserade även Oscar Properties två stora förvärv under hösten. Även om olyckskorparna kraxar kring även dessa affärer så tycker jag själv att de lockar och att det kan ha skett en hållbar och positiv vändning i bolaget tack vare den nya bredare strategin och den finansiella backning de har lyckats attrahera. 

Det har kommit en strid ström av positiva besked från bolaget sedan i höstas och nedan nämns några av dem:

Klicka för större bild.

 

I Oktober förvärvades Valerum med tillgångar om 1,4 Miljarder kronor i fastigheter. Den affären finansierades genom ändring i befintlig obligation, ny obligation samt via bank och företrädesemission som tillförde bolaget ca 300 miljoner kronor. Det skedde även ett utbytesförfarande som minskade antalet utestående preferensaktier. Efter detta uppgår antalet preferensaktier, som inte ägs av bolaget självt, till 865508 och samt 50769 av serie B. Intressant nog så tillförde Oscar själv motsvarande sin pro-rata andel samt ytterligare 30 miljoner kronor. Säljaren SBB garanterar driftnettot om ca 80 miljoner kronor tills December 2023 samt den 2,5 åriga obligationerna (710 miljoner) som gavs ut för att finansiera förvärvet. Ser man till geografi och typ av hyresgäster så tycks Valerum vara hyfsat diversifierat, vilket alltså medför pålitliga kassaflöden vilket är viktigt ur finansiell synpunkt. I samband med förvärvet har de identifierat 82,000 kvm byggrätter i portföljen inom ramen för befintliga detaljplaner, varav en stor del kommer vara aktuella för bostadsrätter. I Samband med förankringen av transaktionen gavs även viss framtidsinriktad information om att den befintliga projektportföljen väntas ge nettokassaflöden upp till 1200 miljoner kronor vid färdigställande inom en period av 6 år. 

Under December förvärvades 6 fastigheter av Kvalitena för ca 1,4 Miljarder kronor och det uppgavs ett driftnetto på 83 miljoner kronor. Finansieringen bestod till större delen av skuld, en apportemission om 122 miljoner kronor till säljaren, samt likvida medel och en företrädesemission. 

Kring den nu aktuella företrädes- och riktade emissionen till Investment AB Öresund skriver de b.l.a. följande:

" Det kapital som Bolaget erhåller genom den riktade emissionen kommer ge Oscar Properties ökad förmåga och flexibilitet att ta tillvara på de tillväxtmöjligheter som bolaget ser i marknaden i närtid.

Oscar Properties har historiskt haft en attraktiv projektportfölj av bostäder i framförallt Stockholmsregionen. För att kunna realisera det fulla värdet av projektportföljen identifierade bolaget ett behov av att komplettera utvecklingsverksamheten med ett eget bestånd av förvaltningsfastigheter för att därigenom säkra en för Oscar Properties stabil och förutsägbar intäktskälla. 

...Bolagets huvudägare Oscar Engelbert har via Parkgate AB ingått en teckningsförbindelse för sin pro rata-andel av Företrädesemissionen, vilken uppgår till cirka 23 miljoner kronor. Utöver denna teckningsförbindelse har Oscar Engelbert via Parkgate AB lämnat en garanti om ytterligare 15 miljoner kronor, som garanteras utan rätt till någon ersättning.
"

Efter den mödosamma omstruktureringen av bolaget så anser jag nu att Oscar Properties troligtvis är ett av de billigaste fastighetsbolagen på börsen, om man ser till driftsnettot eller förvaltningsresultatet. Förändringen av koncernen till ett förvaltningsbolag innebär även att de historiskt ansamlade förlusterna om 1,5 Miljarder kronor nu kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster, varför värden på dessa som idag uppgår till noll kommer att skrivas upp i takt med att förvaltningsportföljen växer. Dock är skuldsättningen inte särskilt låg än så länge. Det finns kanske oklarheter, eller risker, i de substansvärden som bolaget självt uppger, men den nya inriktningen medger å andra sidan samtidigt utvecklingspotential i deras tillgångar. Jag tror att den nya inriktningen och bättre finanser nu medger att bolaget framöver kan realisera ytterligare värden snarare än att fokusera på själva överlevnaden. Möjligtvis är preferensaktierna idag mer attraktivt prissatta än stamaktien, då jag antar att bolaget snart kommer att återuppta kupongbetalningar inklusive en relativt hög dröjsmålsränta.           

Länk till OP Pref hos Avanza 

Länk till Oscar Propterties hos Avanza