Låg risk och hög rabatt

Den som har följt turerna i Oscar Properties på avstånd vet att mycket har hänt sista 2-3 åren. Förutom att bostadsmarknaden visat sig osedvanligt motståndskraftig sista tiden så annonserade även Oscar Properties två stora förvärv under hösten. Även om olyckskorparna kraxar kring även dessa affärer så tycker jag själv att de lockar och att det kan ha skett en hållbar och positiv vändning i bolaget tack vare den nya bredare strategin och den finansiella backning de har lyckats attrahera. 

Det har kommit en strid ström av positiva besked från bolaget sedan i höstas och nedan nämns några av dem:

Klicka för större bild.

 

I Oktober förvärvades Valerum med tillgångar om 1,4 Miljarder kronor i fastigheter. Den affären finansierades genom ändring i befintlig obligation, ny obligation samt via bank och företrädesemission som tillförde bolaget ca 300 miljoner kronor. Det skedde även ett utbytesförfarande som minskade antalet utestående preferensaktier. Efter detta uppgår antalet preferensaktier, som inte ägs av bolaget självt, till 865508 och samt 50769 av serie B. Intressant nog så tillförde Oscar själv motsvarande sin pro-rata andel samt ytterligare 30 miljoner kronor. Säljaren SBB garanterar driftnettot om ca 80 miljoner kronor tills December 2023 samt den 2,5 åriga obligationerna (710 miljoner) som gavs ut för att finansiera förvärvet. Ser man till geografi och typ av hyresgäster så tycks Valerum vara hyfsat diversifierat, vilket alltså medför pålitliga kassaflöden vilket är viktigt ur finansiell synpunkt. I samband med förvärvet har de identifierat 82,000 kvm byggrätter i portföljen inom ramen för befintliga detaljplaner, varav en stor del kommer vara aktuella för bostadsrätter. I Samband med förankringen av transaktionen gavs även viss framtidsinriktad information om att den befintliga projektportföljen väntas ge nettokassaflöden upp till 1200 miljoner kronor vid färdigställande inom en period av 6 år. 

Under December förvärvades 6 fastigheter av Kvalitena för ca 1,4 Miljarder kronor och det uppgavs ett driftnetto på 83 miljoner kronor. Finansieringen bestod till större delen av skuld, en apportemission om 122 miljoner kronor till säljaren, samt likvida medel och en företrädesemission. 

Kring den nu aktuella företrädes- och riktade emissionen till Investment AB Öresund skriver de b.l.a. följande:

" Det kapital som Bolaget erhåller genom den riktade emissionen kommer ge Oscar Properties ökad förmåga och flexibilitet att ta tillvara på de tillväxtmöjligheter som bolaget ser i marknaden i närtid.

Oscar Properties har historiskt haft en attraktiv projektportfölj av bostäder i framförallt Stockholmsregionen. För att kunna realisera det fulla värdet av projektportföljen identifierade bolaget ett behov av att komplettera utvecklingsverksamheten med ett eget bestånd av förvaltningsfastigheter för att därigenom säkra en för Oscar Properties stabil och förutsägbar intäktskälla. 

...Bolagets huvudägare Oscar Engelbert har via Parkgate AB ingått en teckningsförbindelse för sin pro rata-andel av Företrädesemissionen, vilken uppgår till cirka 23 miljoner kronor. Utöver denna teckningsförbindelse har Oscar Engelbert via Parkgate AB lämnat en garanti om ytterligare 15 miljoner kronor, som garanteras utan rätt till någon ersättning.
"

Efter den mödosamma omstruktureringen av bolaget så anser jag nu att Oscar Properties troligtvis är ett av de billigaste fastighetsbolagen på börsen, om man ser till driftsnettot eller förvaltningsresultatet. Förändringen av koncernen till ett förvaltningsbolag innebär även att de historiskt ansamlade förlusterna om 1,5 Miljarder kronor nu kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster, varför värden på dessa som idag uppgår till noll kommer att skrivas upp i takt med att förvaltningsportföljen växer. Dock är skuldsättningen inte särskilt låg än så länge. Det finns kanske oklarheter, eller risker, i de substansvärden som bolaget självt uppger, men den nya inriktningen medger å andra sidan samtidigt utvecklingspotential i deras tillgångar. Jag tror att den nya inriktningen och bättre finanser nu medger att bolaget framöver kan realisera ytterligare värden snarare än att fokusera på själva överlevnaden. Möjligtvis är preferensaktierna idag mer attraktivt prissatta än stamaktien, då jag antar att bolaget snart kommer att återuppta kupongbetalningar inklusive en relativt hög dröjsmålsränta.           

Länk till OP Pref hos Avanza 

Länk till Oscar Propterties hos Avanza

ALM Equity

Innehåller reklam och annonslänkar.

Min utdelningsportfölj innehåller även en del positioner med något högre risk. En av dessa är en något mindre position i ALM Equity Preferensaktie, vilken idag yieldar ca 8,3 procent. Flera av börsens bostadsutvecklare har, som bekant, haft stora problem sista tiden. Men ALM Equity framstår som jag ser det ändå som ett bra val. Jag får intrycket att ledningen lyckas exekvera successivt på planen att styra om från bostadsrätter till hyresrätter. Det verkar i mina ögon inte helt orimligt att de inom några få år kan förvalta mer än 4000 bostäder vilket skulle sänka risken i verksamheten påtagligt och därmed finns uppsida.

Den som följer bostadsmarknaden i Stockholm lär ha noterat en viss förbättring, vilket även återspeglas i ledningens kommunikation i rapporten:

" Marknaden för bostadsrätter förefaller ha vänt uppåt. Antalet affärer ökar stadigt och priserna har stabiliserats. ALM Equity märker det främst genom att vår portfölj av färdigställda bostadsrätter från avslutade projekt fortsätter att minska, det senaste kvartalet med närmare en tredjedel.

ALM Equity ökar nu antalet bostäder i produktion vilket känns fantastiskt i ett läge där trenden generellt är den motsatta. ...Den trenden talar för att bostadsrättsmarknadens stabilisering kommer att bestå och det kommer relativt sett ut färre bostäder de närmaste åren än tidigare.

Totalt finns det i portföljen projekt omfattande närmare 7 Mdkr med ett beräknat driftnetto om 300 Mkr som potentiellt kan bli en del av förvaltningsportföljen. "

Länk till ALM Equity Pref hos Avanza

Samhällsbyggnadsbolaget i skandal

Innehåller reklam och annonslänkar.

Jag var, liksom många andra, tämligen tveksam till Samhällsbyggnadsbolaget i början. Dels har de valt ett namn som anspelar på präktighet, men framförallt eftersom grundaren llija Batljan har en bakgrund som politiker. Det sistnämnda inger sannerligen inte förtroende. Jag vet att även t.ex. Petrusko uppmärksammat detta på sin blogg, men det förtjänas att påpekas en gång till.

Ledningen i SBB har fina förebilder.

Men jag köpte ändå preferensaktier i bolaget, delvis eftersom jag antog att den aggressiva skuldsättningen i bolaget var på väg ned, vilket borde driva upp värdet av preferensaktien. Det visade sig bli en bra affär rent finansiellt sett, men det var ändå ett felaktigt beslut av mig och affären är av uppenbara skäl nu avvecklad. Mitt initiala tvivel på ägaren var helt berättigat. SBB har nyligen lämnat ett "erbjudande" om utbyte av preferensaktierna. Ledningen valde att göra detta genom att rikta ett direkt hot emot ägarna: lös in eller se aktien därefter avnoterad. Utöver det så är erbjudandet dessutom kass, för de som väljer att byta aktieslag.

Ovan agerande är naturligtvis fullkomligt oacceptabelt, och det visar att SBBs ledning ser med stort förakt på övriga ägare och finansiärer. En bolagsledning som inger förtroende och agerar moraliskt vettigt är kanske det viktigaste innan jag köper aktier. Jag kommer därmed aldrig mer befatta mig med SBB eller dess ledning, de har nu tydligt visat vad de går för. Ännu värre är kanske att bolaget dessutom kommunicerat att de inte ens inser problemet.

Hur gör du med investeringar där motparten tydligt signalerar en rutten kultur och omdömeslös ledning?

Länk till SBB pref hos Avanza

Rakt i diket

Innehåller reklam och annonslänkar.

Vem är egentligen förvånad? Inte jag. Jag hade förväntat mig att vår kära regering och Finansinspektion skulle köra rakt i diket, även med detta. För konstigt vore det annars, då det här med verklighetsförankring, och örat mot rälsen, definitivt inte är deras bästa gren.

Jag pratar förstås om den ökande systemrisken i Sverige. Våra byråkrater har i syfte att visa handlingskraft sjösatt åtgärder som utlöst en begynnande minikris på den svenska fastighetsmarknaden. Ironiskt nog angav de som skäl att de avsåg stärka motståndskraften och förhindra framtida kriser. Situationen har redan utvecklat sig som så att de minsta spelarna har finansieringsproblem, och vi har sett en hel del bostadsprojekt dras tillbaks redan. Åtgärderna slår, i vanlig ordning, dessutom som hårdast emot svagare grupper i samhället. Yngre får svårare att belåna sig, och byggandet minskar nu. Därefter kan det slå emot sysselsättningen, om de inte tar förnuftet till fånga.

Även om det var ett bra tag sedan förra fastighetskrisen, så tror jag faktiskt att lärdomarna sitter i, på vissa håll. Vissa större aktörer har sett detta komma, och har hanterat situationen. Våra banker är mer välkapitaliserade än före finanskrisen, och utlåningen till fastighetsbolagen tror jag inte är farligt osund (i termer av LTV, eller kraven vid utlåning vid nyproduktion). De nyrika spekulanterna, som glidit på bubblan, är de som kommer falla och övriga tror jag står pall denna gång. Framför allt eftersom vi inte kommer ifrån att det behöver byggas i Sverige, dock till rätt kundgrupp. Det var med viss glädje jag noterade att Klövern i veckan klev fram och rekapitaliserade Tobin Properties. Det här kan vi få komma att se mer av kanske. Själv tog jag snabbt position i deras preferensaktie, då detta minskar risken samtidigt som direktavkastningen (utdelning/xdiv 7 Dec) är attraktiv.

Agerar du något i preferensaktier? Länk till Tobin Properties hos Avanza:
Tobin Properties Pref

Rabattkod

10% rabatt på hela köpet (kod: quicktest10):

Quicktest SE

Quicktest erbjuder säkra och enkla hemmatester, många av våra tester kan upptäcka orsaker bakom några av de vanligaste folksjukdomarna i Sverige. 

Volati

Innehåller reklam och annonslänkar.

Jag köpte preferensaktier i Volati när de noterades, vilket har utvecklats till en riktigt bra affär med ca 32% totalavkastning på något år. En av anledningar till att jag köpte var att jag bedömde att marknaden ansatte en riskpremie som sannolikt skulle sjunka med tiden, speciellt med tanke på kommande börsnotering men även bolagets fina historik. Det erbjöd mig även en diversifiering emot preferensaktier i fastighetssektorn.  

För en tid sedan dök det upp en tryckt bok i brevlådan från Volati, där de presenterade sin verksamhet 2016 på ett bra vis.

Det här bolaget har bevisat sig genom en riktigt bra historik sedan 2004. Affärsiden påminner lite om t.ex. framgångsrika Indutrade eller Lagercrantz. Kassaflödet ser starkt ut och ger sannolikt utrymme för bra förvärv framöver. Däremot uppfattar jag att de för närvarande sparar lite på krutet, då de vill förvärva till bra priser. Därmed tror jag att den otåliga aktiemarknaden kommer erbjuda bättre ingångspriser i aktien framöver, än i nuläget. 

Länk till Volati hos Avanza

----------------------------------------------

GardenStore - Trädgårdsbutiken på nätet!

Vi erbjuder prisgaranti vilket gör att konsumenten kan vara trygg med att vi erbjuder de bästa priserna på våra produkter. Samtliga produkter har även fri frakt.

Varning för preferensaktier ?

Jag noterade att min blogg-granne Petrusko nyligen skrev en Aftonbladsrubrik, med varning för preferensaktier. Jag tycker dock att hans utgångspunkt är felaktig.

Det en köpare först bör fråga sig är istället huruvida man förstår produkten och prissättningen, eller inte. Därefter bör man fundera över ifall man överhuvudtaget är lämpad att äga preferensaktier, eller inte. För detta är inte ett instrument att trada i kortsiktigt, i ett desperat försök att gissa ränte- marknadens utveckling på kort sikt. Det vore enbart dömt att misslyckas helt, för gemene man. Utan du bör äga preferensaktier för att du anser att dess regelbundna kassaflöden (utdelningar) passar bra in i din strategi, som långsiktig ägare med fokus på just utdelningar. Skulle preferensaktien sjunka i pris, så innebär det att du erhåller fördelen att kunna återinvestera dessa kassaflöden till en än bättre framtida procentuell avkastning (yield). Detta kommer blir riktigt bra, om du fokuserar på de bolag som har goda framtidsutsikter och stark balansräkning. Ifall du inte kan avgöra det sistnämnda på egen hand, då bör du inte ens fundera på att köpa dem.

Visst kan det vara som så att långräntorna nu vänt upp. Men, likväl kan det också vara som så många gånger förr, att vi nu bara ska upp och testa av en lokal topp, för att sedan återta den sedan länge fallande trenden. Många anser sig kallade att veta hur det där blir, men ingen expert vet. Det enda som är säkert är att mäklarna blir rikare av alla gissningar när kunderna skall omsätta portföljerna i onödigt hög takt.  Själv gissar jag att Centralbankerna och regeringarna i världen nu byggt upp ett sådant enormt skuldberg, att vi sannolikt inte alls återkommer till forna höga räntenivåer på mycket lång tid, för den hävstång som nu råder i världen innebär att ränteuppgångar slår betydligt hårdare emot ekonomin än förr. Centralbankerna har helt enkelt målat in sig långt in i hörnet, till ingen som helst nytta.

Eftersom jag inte vet vart räntorna tar vägen, så har jag valt att diversifiera mina portföljer. D.v.s. jag äger fortfarande preferensaktier med attraktiv yield. Men, jag passade även på att plocka upp banker och försäkringsbolag under sommarens rea. D.v.s. bolag som är vinnare på ett högre ränteläge.