Fastigheter i portföljen?

Jag är i grunden en utpräglad stockpicker, då jag söker högre avkastning än det marknaden har att erbjuda i genomsnitt. Men det finns tillfällen då även jag går in i t.ex. olika indexbaserade etf:er. Perioden kring den värsta krisen i våras var ett sådant tillfälle.  

Det blev köp skapligt nära bottnen här.

Under denna period så var ett flertal sektorer i Usa fullkomligt utbombade, av ingen annan anledning än att folk hade panik. Fastighetssektorn blev fullkomligt irrationellt prissatt och man kunde i princip kasta pil på börslistan för att vinna på sikt. Många reits har fortfarande rejäl uppsida. Därav köpte jag denna breda sektor etf, vid sidan av specifikt utvalda bolag som jag köpte för att behålla på mycket lång sikt i utdelningsportföljen. Positionen i denna etf kommer dock avvecklas vid lämpligt tillfälle, då jag i grunden inte gillar indexprodukters egenskaper och effekter på marknaden alls. Fastighetssektorn är en sektor som inte alls är särskilt homogen idag tycker jag. Det finns därmed stora möjligheter i att välja rätt typ av exponering istället för ett statiskt index som inte beaktar vare sig pris eller specifika risker.  

Gjorde du själv några bra eller dåliga affärer under våren? Lärde du dig något av händelserna?  För egen del kom jag väldigt bra ut ur denna kris trots att det började tämligen illa, vilket jag till stor del har praktiska erfarenheter från tidigare kriser att tacka för. Jag lyckades denna gång överlag bemästra mitt psyke och ta rätt beslut under hård press, även om vissa misstag naturligtvis också begicks. Misstag är oundvikliga och hör till spelet, jag ser på dem lite som en kostnad man tar för att vara med.

Länk till Vanguard reit index fund hos Avanza 

Stängt arbet

Jag skrev för några få veckor sedan om att jag hade initierat ett riskarbitrage i Kanada. Som vanligt, höll jag nästan på att säga, så gick affären initialt emot mig något. Men kort därefter tvärvände det och gav således en riktigt bra riskjusterad avkastning på kort tid, speciellt då jag även fick god timing i valutakursens rörelse under denna tid.

Länk till Northview-apartment-reit hos Avanza

Essex Property Trust Inc

De flesta har fyllt sina portföljer med heta teknikbolag senaste tiden. Själv har jag även tittat lite åt andra håll, vad kan t.ex. vara bättre att investera i än i ett stort, stabilt och välskött fastighetsbolag som verkar på den amerikanska västkusten, som ett alternativt sätt att rida på tech-sektorns framgång? Speciellt när covid har bidragit till att trycka ned fastighetssektorn ordentligt rent generellt i Usa. Den svenska kronans starka utveckling sista tiden är en annan anledning till att jag passar på att föra ut pengar ur Sverige. För en sak är jag helt säker på, Sveriges politiker för en politik som inte är till gagn för landets ekonomiska utveckling på lång sikt. Nu pratas det även om höjda kapitalskatter "för att få fart på Sverige efter covid". De saknar helt och hållet ett ekonomiskt medvetande och inser inte ens att de försatt Sverige i en kronisk utgiftskris och i det läget vore det direkt oansvarigt av mig att inte agera.  
 

Klicka för större bild.

Essex etablerades redan 1971 av entreprenören George M Marcus och 1994 gjorde de sedan debut på börsen. Sedan dess har de gjort en imponerande resa och idag är de en större REIT som förvärvar, utvecklar och förvaltar hyreshus som företrädesvis är belägna på marknader med begränsat utbud. De klarade finanskrisen på ett bra vis och idag är balansräkningens styrka bättre än den var då. En jämförelse med konkurrenter visar att Essex står sig väl (vad gäller kostnader, roe, tillväxt i ffo). 

Just nu handlas aktien till lägre nivåer än tidigare, vilket speglar att intäkterna har minskat något till följd av covid, även om det syns tendenser till återhämtning sedan en tid. Arbetslösheten på västkusten ökade kraftigt under pandemin men om jag blickar framåt så ser jag en potential när t.ex. nöjesindustrin och restaurangsektorn öppnar upp och tar fart igen i år. Ett annat hot vore ifall det sker skattehöjningar eller regleringar som drabbar hyresfastigheter, men där antar jag att politikerna tänker sig för noga givet redan existerande omfattande utbudsproblematik på västkusten.    

Den här utdelningsaristokraten, med låg risk enligt mig, platsar bra i min utdelningsportfölj och jag förväntar mig att dess totalavkastning kan komma att uppgå till 8-9 procent årligen framöver.

Har du någon underbyggd åsikt om detta bolag eller sektorn så kommentera då gärna nedan. 

Länk till Essex hos Avanza 
 

Det går bra nu?

I dessa tider kan det vara intressant att reflektera lite över sin tillgångsallokering. Även om en del av er kanske har sett nedan sammanställning från JP Morgan tidigare så är det ganska intressant.

Klicka för större bild.

Ganska magiskt egentligen, hur den genomsnittliga fondinvesteraren (längst till höger) har presterat över denna långa tid i jämförelse med avkastning i olika tillgångsklasser, eller hur? Alltså sämre än inflationen! Så kan det gå om man kortsiktigt handlar sönder depån, utan annan eftertanke än första känsla i magen. Värt att påminna sig om, inte minst i dessa Trump tider. Det är så grundläggande, detta att man håller en långsiktig risknivå som man kan leva med över tid, utan att hetsa upp sig och ta katastrofala beslut i fel läge.

Den gamla klassiska 60/40 strategin ovan torde ha spelat ut sin roll, givet dagens räntenivåer globalt. Personligen skulle jag nog isåfall istället satsa på en betydligt mindre amerikansk ränteandel men med ultralång duration som dynamiskt skydd. Alternativkostnaden för att skydda portföljen med ädelmetaller är ju även väldigt låg idag, vilket får det att framstå som intressant som ett mer permanent inslag. Speciellt mot bakgrund av att Centralbankerna idag gör allt i sin makt för att devalvera värdet av sina valutor, i syfte att minska bördan av allt större skuldberg hos staterna. Reits har varit en fantastisk tillgång att äga i utdelningsportföljen under lång tid, och  de kommer sannolikt gynnas fortsatt av ränteläget. De är ett självklart inslag i min portfölj även framöver.         

Trumped - Jag föredrar mREITs

REITs är ett investeringsinstrument för fastigheter som är jämförbart med en fastighetsfond. Det finns en mängd olika inriktningar på dessa, alltifrån kommersiella fastigheter, kontor, hotell, sjukhus mm. Dessa har således något olika riskprofil och tenderar att prestera olika beroende på konjunkturcykeln. REITs är skyldiga enligt lag att upprätthålla vinstutdelningsprocent av åtminstone 90%, vilket gjort dem till en favorit för de investerare som prioriterar utdelningar. REITs kan även dra av dessa utdelningar och undvika de flesta eller alla skatteskulder. Det är inte ovanligt att finna REITs som levererar utdelningar runt 10%, beroende på marknadsläge. Över lång tid har de gett en god
totalavkastning, även i jämförelse med börsen, och de bidrar till att diversifiera en portfölj. Jag själv handlar i huvudsak dessa i USA eller Kanada, men de finns självfallet på fler börser.

Det finns två huvudsakliga typer av REITs, dels så kallade Equity REITs som investerar i fysiska fastigheter. Den andra typen kallas för Mortgage REITs och investerar följaktligen i fastighets- relaterade lån. Deras resultat genereras främst av räntenettomarginalen, skillnaden mellan den ränta de tjänar på bolån och kostnaden för att finansiera dessa lån.

Precis som med våra vanliga fastighetsbolag, så är de högt korrelerade med ränteutvecklingen, och har således tagit bra med stryk på senare tid (se t.ex vnq). Nedan ses en av mina favoriter i sektorn, Realty Income, hur dess yield samvarierar med amerikanska 10-åriga statsräntan:

Yieldkurvan har börjat branta (skillnad 10y-2y us):

Det finns förmodligen mer potential för det, så jag föredrar i det här läget mREITs (t.ex. REM) vilka gynnas av just det scenariot.

Den som vill läsa mer om REITs kan läsa bra material här:
https://www.reit.com/nareit