Fastigheter i portföljen?

Jag är i grunden en utpräglad stockpicker, då jag söker högre avkastning än det marknaden har att erbjuda i genomsnitt. Men det finns tillfällen då även jag går in i t.ex. olika indexbaserade etf:er. Perioden kring den värsta krisen i våras var ett sådant tillfälle.  

Det blev köp skapligt nära bottnen här.

Under denna period så var ett flertal sektorer i Usa fullkomligt utbombade, av ingen annan anledning än att folk hade panik. Fastighetssektorn blev fullkomligt irrationellt prissatt och man kunde i princip kasta pil på börslistan för att vinna på sikt. Många reits har fortfarande rejäl uppsida. Därav köpte jag denna breda sektor etf, vid sidan av specifikt utvalda bolag som jag köpte för att behålla på mycket lång sikt i utdelningsportföljen. Positionen i denna etf kommer dock avvecklas vid lämpligt tillfälle, då jag i grunden inte gillar indexprodukters egenskaper och effekter på marknaden alls. Fastighetssektorn är en sektor som inte alls är särskilt homogen idag tycker jag. Det finns därmed stora möjligheter i att välja rätt typ av exponering istället för ett statiskt index som inte beaktar vare sig pris eller specifika risker.  

Gjorde du själv några bra eller dåliga affärer under våren? Lärde du dig något av händelserna?  För egen del kom jag väldigt bra ut ur denna kris trots att det började tämligen illa, vilket jag till stor del har praktiska erfarenheter från tidigare kriser att tacka för. Jag lyckades denna gång överlag bemästra mitt psyke och ta rätt beslut under hård press, även om vissa misstag naturligtvis också begicks. Misstag är oundvikliga och hör till spelet, jag ser på dem lite som en kostnad man tar för att vara med.

Länk till Vanguard reit index fund hos Avanza 

GEO Group

Då var det amerikanska valet överstökat och vi kan förhoppningsvis återgå till vettigare saker än denna mediala ap-cirkus. En av de sektorer som brukar nyttjas som slagpåse av amerikanska politiker är privata fängelser. Utgår man enbart ifrån behov, kostnad och kvalitet så tillför dessa privata aktörer dock något bra och nödvändigt. Den offentliga fängelsevården i Usa har alltför hög beläggning och är oftast eftersatt i relation till den privata. Därmed har jag passat på att köpa en del aktier i GEO Group, vars aktie redan ligger ned på golvet, som en nyttjad trasa. Man skulle kunna tro att det är kört för dem och att allt är över nu. Men, så är det inte alls enligt min bedömning. Jag räknar med att det kan ta sin tid innan jag kan inkassera en högre tvåsiffrig procentuell avkastning vid mer normal och förtjänt värdering, men med ca 15 procents stabil direktavkastning så kan jag lugnt vänta. Den rådande anti ESG trenden skapar fina möjligheter för oss andra idag. Vissa skulle kanske även se detta som en esg investering, tack vare att framgångsrik rehabilitering och återanpassning är en stor del av verksamheten också idag. Jag räknar även kallt med att det blir som vanligt med det politiska pratet, dvs. ingenting alls som i vanlig ordning. Det är en uppfattning som också styrelseordförande George C. Zoley uppenbarligen stödjer, då han i år har köpt ytterligare aktier för >20 miljoner dollar. Ingen blir nog förvånad om det sker fler rent skattemässigt drivna förlustaffärer i denna aktie i årets sista kvartal, vilket inte vore dumt.  

Det finns en ytterligare sak som vissa kritiska analytiker har pekat på tidigare, och det är den höga skuldsättningen. Som ni ser i nedan bild så har de en skuldnivå som ligger högre än många andra reits. Dock ska man komma ihåg att kontrakten med kunderna är långa (vanligt 10-15 år) och kreditrisken hos de kunderna är i stort obefintlig. Dock är det nog bra att de nyligen annonserade att de framöver allokerar en viss del av kassaflödet till minskning av skulder istället för utdelning. Utdelningen täcks väl av affo och jag skulle gärna även se att de börjar återköpa aktier på dagens mycket låga nivå. 

Klicka för större bild.

Marknaden har även oroat sig för effekterna av covid, men jag tycker bolaget bevisligen har hanterat situationen tämligen väl. Under nästa år vinner deras marginaler följaktligen något på detta. De slog de lågt ställda förväntningarna vid senaste kvartalsrapporten och aktien svarade positivt på det. Jag passade därmed på att lyssna in på efterföljande genomgång. Nedan citat därifrån summerar rätt väl marknadens i mitt tycke omotiverade ängslighet :  

" Okay. I mean that's just kind of what I wanted to, wanted to hear because when stocks get into the single digits and they're heading south, a lot of it is just probably just selling by endowments or foundations or who knows public pension plans or just momentum selling that could be putting in a climactic low, and so what I wanted to hear is what you told me is that you have facilities that have significant value. It's not as if you're - I'm not suggesting one sell them or anything like that. I'm. What I'm saying is that in the worst-case scenario, you have assets that someone is going to value at some point. And even if you lease them out to state or federal people and let them run them, they represent an asset that has a long life ahead of them. And so that investing - trading in the single digits that have never really been there in years, one has to know their downside and it's my sense that if I can have a five-year viewpoint or 10-year, then that's the time to consider them strongly and so I'm just trying to figure out what the data says. It sounds like you do have access to some financing if necessary, even if it costs you a little more, whether it's convertible or through other sources. You have assets that have value on their own and going forward, society will be as it is, there'll be a need for housing prisoners or people coming over the border or who knows what and you all have been supplying that service for 35 years. There's no reason to think that you won't be for the next 35 years or so. All right, thanks so much for answering my questions, and I guess letting me to - I guess express a little bit of my, my just opinion, if nothing else, so I'll move on and let somebody else ask their question. " 

Gör som jag och bli en vinnare på ESG, men köp billigt istället för tokdyrt. Äger du själv aktier i GEO eller har nu någon åsikt om dem?

Länk till GEO Group hos Avanza 

Stängt arbet

Jag skrev för några få veckor sedan om att jag hade initierat ett riskarbitrage i Kanada. Som vanligt, höll jag nästan på att säga, så gick affären initialt emot mig något. Men kort därefter tvärvände det och gav således en riktigt bra riskjusterad avkastning på kort tid, speciellt då jag även fick god timing i valutakursens rörelse under denna tid.

Länk till Northview-apartment-reit hos Avanza

Hersha Hospitality Trust

Ni som läser bloggen regelbundet vet att jag för en tid sedan tog en position i HT. Det är dels ett förmodat bra utdelningscase, men även en chans till en signifikant framtida uppvärdering. Därför var det lite kul att notera att självaste Jim Cramer i dagarna tog sig tid att diskutera bolagets utsikter. Jag instämmer i slutsatserna nedan.

Länk till HT hos Avanza

Hersha Q3 2019

Innehåller reklam och annonslänkar.

Jag lyssnade just på Q3 presentationen som Hersha gav. Jag tycker den var tämligen givande, och nedan följer en kort summering av det jag tar med mig. Det är tydligt att renoveringarna och förvärv/försäljningar ger avsedd effekt och jag tror ledningen gör rätt i att i denna del av cykeln reducera skuldsättningen. De var även fortsatt konfidenta avseende möjligheterna till bibehållen utdelning.

" That said, for 2019, we are forecasting softer fundamentals for the rest of the year based on the September trend and early observations from October in our markets. 

These hotels posted a weighted average RevPAR growth of 8.1%, with 110 basis points of EBITDA margin growth in the third quarter. We anticipate continued outperformance from these hotels to drive meaningful growth for our portfolio for the foreseeable future.

Second, the seven hotels we acquired since June 2016, which reported weighted average RevPAR growth of 4.3% during the third quarter. These hotels provided a strong tailwind in 2018 as well, but their performance was obscured by the disruptive renovations we had ongoing throughout the year.

Over the last several years, we upgraded our portfolio to one of the highest quality platforms in the industry. We did this by recycling close to $1 billion of hotel assets into new investments in the most sought after markets... With all of this disruption behind us, along with a lower CapEx load for the foreseeable future, and strategic leverage reduction plans in place, the stabilization of our portfolio is within sight.

But for a baseline, we are targeting about $3 million of cost savings from these new initiatives. I think the majority of those will be enacted by the end of the year and will realize those savings in 2020.


We target buybacks. It’s clearly opportunistic. It’s not a strategy. But when we are trading at more than a 30% discount to NAV, we are looking at the opportunity for buybacks.

Our preferred C tranche of preferred is – has a coupon of 6.875% and is $75 million in total. Our first step is to use proceeds to pay that down, and that would be clearly accretive to cash flow.

Our leverage targets kind of remain the four to five times debt-to-EBITDA metric. 

So organic EBITDA growth is the primary way of getting there. But we think by 2021, we have – we believe we can get there. "

Länk till Hersha hos Avanza

Hersha Hospitality Trust

Innehåller reklam och annonslänkar.

Företrädesvis amerikanska och kanadensiska REITs har en självklar plats i min utdelningsportfölj. En sak jag gillar, utöver trygga växande kassaflöden, är att de även erbjuder ett bra vis att diversifiera sig mellan olika sektorer. Värderingen kan skilja sig åt signifikant mellan olika sektorer och på senare tid har hotellsektorn kommit att handlas till en vad jag anser attraktiv nivå i termer av P/FFO. Ibland är det helt rätt att köpa en krona för femtio öre, som i detta fall. Den som, till skillnad från mig, förväntar sig att vi är på väg in i ett nytt 2008 scenario inom kort gör bäst i att hålla sig borta från hotell. För sektorn är av naturliga skäl tämligen känslig mot svängningar i ekonomin överlag. Det är det som ses i priset idag i sektorn.

Insiders har köpt regelbundet och företaget har såvitt jag kan se återköpt egna aktier till attraktiva nivåer.

Nu senast föll mitt val på Hersha Hospitality Trust. Deras hotell är främst baserade i centrala affärsdistrikt och storstäder som New York, Boston, Washington DC, Philadelphia, Miami, Los Angeles och San Diego .

- De har på senare tid avyttrat ett flertal hotell och förvärvat nya som förväntas avkasta mer och driva ytterligare tillväxt.

- De senaste åren har de drabbats av orkaner samtidigt som de har investerat mycket i renoveringar i övrigt, vilket dragit ned intäkter högst avsevärt. Det borde därmed se mer positivt ut framöver intäktsmässigt och tillväxtmässigt. De har även refinansierat sig billigare nyligen, och största delen av skulden är fast ränta eller capad i nuläget.

- Jag noterar att tillväxten för Airbnb uppges ha minskat signifikant i Usa på senare tid, som en följd av legala åtgärder. I övrigt väntas marknaden bättras i NY först framåt nästa år (i termer av tillväxt för RevPar).

- Trots en yield på historiskt höga ca 8 procent så motsvarar utdelningen 2019 enbart ca hälften av AFFO, varför jag tror den är relativt säker.

Länk till Hersha Hospitality Trust hos Avanza

Weyerhaeuser

Innehåller reklam och annonslänkar.

Weyerhaeuser är en amerikansk reit som är intressant om man önskar öka sin exponering mot skogssektorn. De är en av Usa's största skogsägare och arrenderar även mycket i Kanada.

Man får ju ståpäls av sånt här, kokhett. Jag är en god människa som nu äger detta som en del av den långsiktiga utdelningsportföljen.

Jag gillar att de, för ovanlighetens skull i usa, har ett ganska relevant och utförligt riskavsnitt där b.l.a följande faktorer lyfts fram:

- De branscher där vi är verksamma är känsliga för makroekonomiska förhållanden och är följaktligen mycket konjunkturella.
- Hög arbetslöshet, låg efterfrågan och lågt konsumentförtroende kan påverka vår verksamhet negativt. Vår verksamhet är beroende av den amerikanska bostadsmarknadens hälsa.
- Eftersom råvaruprodukter har få egenskaper som skiljer sig från tillverkare till tillverkare är konkurrensen främst baserad på pris. ...Vår lönsamhet med hänsyn till dessa produkter beror delvis på att hantera våra kostnader, särskilt råmaterial, arbetskraft, transport och energi.
-  Vårt resultat och kassaflöden kommer att påverkas väsentligt av utbud och efterfrågan på virke. Timmermarker utgör en väsentlig del av vår affärsportfölj.
- Vi exporterar timmer och färdiga trävaror till utländska marknader (t.ex. Japan, Kina), och vår förmåga att göra det lönsamt påverkas av utrikeshandelspolitiken.
 
De har en storlek och finanser som medger en investment grade rating. Trots det cykliska inslaget så tror jag att dagens pris medger en relativt god långsiktig affär, och även direktavkastningen är på en attraktiv nivå. Nedan ser inte så optimistiskt ut, dags att börja köpa.

Länk till Weyerhaeuser hos Avanza

Digital Realty Trust

Innehåller reklam och annonslänkar.

Jag har sedan länge en del REITs (dvs. amerikanska fastighetsbolag) i portföljen, framför allt beroende på det tämligen säkra och över tid fint växande kassaflöde de levererar. Då har det främst handlat om inriktning på sektorerna hälsovård, nöje och till viss del hotell. Därför blev jag genast intresserad när jag hittade DLR som är aktiva inom teknologisektorn och därmed erbjuder mig viss diversifiering.

Ser man till bolagets kunder så är det en väl diversifierad skara av förtroendeingivande bolag, vars behov av datacenter förväntas visa trendmässig tillväxt:

https://s22.q4cdn.com/864880006/files/doc_presentations/2018/Digital-Realty-Investor-Presentation-Nov.-2018-FINAL.pdf

Huvuddelen av exponeringen är relaterad till usa, men de erbjuder även en hyggligt stor och växande internationell del i övrigt (>20 procent). Verksamhetens natur ter sig stabil och långsiktig, även under finanskrisens värsta tid stod bolaget sig starkt. Ett faktum som ger stabilitet är att det kostnar en hel del för en kund att installera sig, det betyder i sin tur att de inte är så benägna att byta leverantör. Det torde vara en fördel för DLR att de är så stora i sin bransch redan idag. Räntetäckningsgraden ser stark ut även idag, och en hög del av finansieringen är till bunden ränta med lång duration.

Sett över de senaste 10 åren så har FFO växt med ca 9 procent per år och utdelningen har höjts med 12,5 procent per år under motsvarande tid. Utdelningsandelen ligger bara strax över 60 procent av FFO, så förutsättningarna för fortsatt ökning framöver ser bra ut. Baserat på nuvarande utdelning och möjligheter till tillväxt, så bör totalavkastningen för detta innehav framöver kunna bli runt 8-10 procent årligen.

Länk till DLR hos Avanza

Omega Healthcare Investors Inc

Jag skrev ett inlägg tidigare om REITS och eftersom den kraftiga korrigeringen nu har pågått ett antal månader, så har jag beslutat mig för att börja köpa igen.

Omega Healthcare Investors (OHI) innehar ett stort antal sjukvårdsrelaterade fastigheter, över en stor del av USA, och även i UK sedan en tid. Det är rimligt att förvänta sig att efterfrågan inom denna sektor kommer att öka under lång tid framöver med tanke på demografin. De uppvisar en bra historik för utdelningarna (sista 10 åren), och innehar en investment grade rating från S&P, med stable outlook. Just förmågan till stigande utdelningar är något som differentierar en bra REIT från t.ex. obligationer. Utdelningen är relativt låg sett som andel av FFO, så jag ser ingen direkt risk för sänkning.

Baserat på utdelningshistoriken (ca 8,4% nu), så är det förmodligen ett bra läge att börja köpa OHI.

OHI handlas nu även till en låg multipel av FFO (runt 8,5) sett i relation till de senaste 10 åren. Debatten inför valet har säkert medverkat till marknadens oro för sektorn som sådan, men jag tror det där är överdrivet. Sedan har naturligtvis volatiliteten i räntemarknaden drivit ned priset, och skapat en negativ psykologi kring sektorn. Även om FED höjer i år, så tror jag inte tillväxten i ekonomin motiverar fortsatt kraftiga ränteuppgångar, utan nu är det köpläge.