Oligopolet utmanas

Jag är aktieägare i Spiltan sedan mer än tio år och därför är det med glädje jag publicerar nedan goda nyheter. Spiltan har utmanat storbankerna framgångsrikt förr beträffande deras sunkiga fonder. Nu är det dags att göra detsamma med bolån.

" Visste du att det finns bolån i Sverige på ca 4 000 miljarder kr? Det är framför allt de stora bankerna som förser privatpersoner med bolån och de finansierar denna utlåning genom att ge ut bostadsobligationer. Med dagens låga ränteläge får investerare som placerar pengar i dessa bostadsobligationer cirka 0 % ränta. Samtidigt betalar privatpersoner idag cirka 1,45 %* i genomsnittlig ränta på bolånen, vilket innebär att bankerna och andra som erbjuder bolån tjänar omkring 60 miljarder kr på bolån om året.

Sedan några år finns det möjlighet att starta bolånefonder som erbjuder investerare en mycket högre ränta än bostadsobligationer, samtidigt som man kan sänka räntan på bolån till Sveriges villaägare och bostadsrättsinnehavare.

Hejmo bolån har en sådan fond och Investment AB Spiltan har investerat i bolaget för att svenska folket ska få lägre räntor på sina bolån. Samtidigt kan exempelvis pensionsförvaltare få högre avkastning hos en sådan bolånefond, vilket är bra för våra pensionspengar.

Utmaningen när man startar nya produkter inom finanssektorn är att stora institutioner är försiktiga med denna typ av placeringar. Det kan därför ta lång tid att få in kapital till bolånefonderna. Men redan nu kan du använda bolånefonder för att få lägre ränta: Då Hejmo Bolånefond inledningsvis kommer att ha mycket större intresse för billiga bolån än kapital att låna ut kan man som aktieägare i Spiltan anmäla sig till en kölista för bolån. Bland de som skriver upp sig kommer vi att lotta ut några som får första bolånen från Hejmo bolånefond.

I dagens räntemarknad räknar vi med att kunna låna ut till under 1 % med rörlig ränta "

Länk till Investment AB Spiltan hos Avanza

Spiltan vill förändra bolånemarknaden

I veckan kom det lite intressanta nyheter från ett av mina större innehav, nämligen Investment AB Spiltan, ett bolag jag ägt i mer än tio års tid och det avser jag fortsätta med förhoppningsvis livet ut. Det regionala bankoligopolet har som bekant gjort Sveriges banker lönnfeta, slöa och ignoranta mot kunder. Såpass så att de inte agerade när ny konkurrens dök upp i form av Avanza och Nordnet för decennier sedan. Därmed förlorade de stora delar av sin lönsamhet och marknadsandel från aktiehandel. Vem minns inte när t.ex. Swedbanks chef försa sig i media om Roburs dolda indexfonders skötsel? Nu tror jag att samma sak kan hända även med bolån. Spiltan har utmanat bankerna framgångsrikt förr och de har kapitalet, inställningen och uthålligheten som behövs för att utmana även på bolån. Bankernas prissättning av bolån har länge varit ett rent skämt, där enbart volym prioriterats vid prissättning, samtidigt som risker ignorerats. Rätt pris till rätt kund har oftast inte varit i direkt fokus tidigare. Så den kommande potentiella förändringen ser jag fram emot.

" När Spiltan 2002 startade ett nytt fondbolag var drivkraften att ge Sveriges fondsparare ett alternativ till storbankernas fonder – som då totalt dominerade marknaden. År 2021 har Spiltan samma drivkraft för bolån. Investment AB Spiltan investerar därför 25 miljoner kr i Hejmo för att bolaget ska få en ägare med erfarenhet av att utmana befintliga aktörer på den svenska finansmarknaden. Investeringen är kopplad till en godkänd ägarprövning av Finansinspektionen. Spiltans mål är att nå samma starka position på bolånemarknaden som man har uppnått på fondmarknaden.  

Hejmo har en komplett plattform för att möta bolånekunders höga krav på enkelhet och användarvänlighet. Med kapital från Spiltan ska bolaget ta upp konkurrensen med de svenska bolåneaktörerna.  

Med en ny huvudägare och befintlig fondstruktur för bolån i Luxembourg har bolaget de verktyg som behövs för att attrahera institutionella investerare. Fondstrukturen har arbetats fram i samarbete med Royal Bank of Canada, fondförvaltaren Carne och advokatbyrån DLA Piper i Luxembourg. 
Den svenska bolånemarknaden omfattar snart 4 000 miljarder kr per år och domineras fortfarande av traditionella aktörer, säger Göran Pallmar, vice vd för Investment AB Spiltan. Vi ser därför stor potential i Hejmos digitala affärsmodell, tekniska plattform och erfarna team som kan leverera lägre kostnader och en smidigare kundupplevelse. Spiltan har erfarenhet av att utmana traditionella finansstrukturer och som långsiktiga investerare har vi resurser och uthållighet för att lyckas.  

Bolån brukar vara den enskilt största utgiftsposten för många, säger Per H Börjesson, vd för Investment AB Spiltan. Tillsammans med Hejmo ser vi fram emot att hjälpa svenskar att sänka sina bolånekostnader och få pengar över till annat.

 För att uppnå Hejmos högt satta mål har företaget sökt en strategisk investerare. I våra kontakter med Spiltan har vi fått bekräftat att vi har samma målsättning och många gemensamma värderingar som har legat till grund för beslutet att genomföra denna affär. Vi ser mycket fram emot att arbeta med Spiltan för att skapa förändring på bolånemarknaden, säger Nicklas Larsson, vd för Hejmo Kredit AB. "

https://www.hejmo.se/

Vad tror du själv om detta initiativ från Spiltan?

Byt bolån

Innehåller reklam och annonslänkar.

Storbankerna tappar på lånemarknaden, både marginaler och marknadsandelar sjunker. Så det är nu du ska passa på att se över din ekonomi, för det kan ge mycket gott resultat nu. Det allmänna ränteläget har också fallit brant sista tiden, så det bör synas tydligt i din ekonomi. Om så inte är fallet så ska du ta det enkla steget att byta bank, tycker jag.

Det är mindre banker som Länsförsäkringar, SBAB, Skandiabanken men även Danske Bank som utmanar just nu.

Att vara girig sågs som en merit. Notera att politikerna fortfarande
tycks leva på 80-talet (godsherrar och potentater av andras pengar).

Ett alternativ till bankerna ovan är förstås nätbankernas (Avanza, Nordnet) erbjudande. Men givet de krav som ställs på dig och säkerheten ifråga så anser jag att deras erbjudande är tämligen uselt idag. Det är inte konkurrenskraftigt i jämförelse med vad en Private Banking kund skall förvänta sig idag på annat håll.

Finansinspektionen släppte sin senaste rapport, över bankernas bolånemarginaler, under Augusti. Sedan toppen i December 2017 har marginalerna fallit i princip varje månad upp tills idag. Det är i detta läge när småbankerna tar marknadsandelar som även du ska se till att gynnas som kund.

Det kan ta viss tid att gå en dust mot bankerna med bolånet, men timförtjänsten kan bli god. Ivartfall om du är Stockholmare. Det minsta du bör göra är att göra en snabb jämförelse av ditt lån emot t.ex. MittBolån , utan kostnad.
   

Se över ditt bolån

Innehåller reklam och annonslänkar.

I inledningen av 2019 låter det enligt nedan i media. Vad passar då bättre än att se över sin bankrelation, speciellt om bostadslån utgör en stor del av dina kostnader?

" STOCKHOLM (Direkt) Handelsbanken höjer listräntorna på svenska bolån med bindningstid om tre månader respektive ett år, i båda fallen med 0,2 procentenheter. Därutöver höjs listräntan på tvåårslånet med 0,15 baspunkter.

Det rapporterar Bloomberg News.

Enligt bankens hemsida har samtliga dessa tre listräntor legat oförändrade på 2,05 procent sedan åtminstone sommaren 2017.

Efter att Riksbanken inför jul meddelade om att reporäntan ska höjas med 0,25 procentenheter till -0,25 procent har Länsförsäkringar, SBAB och Swedbank genomfört likande höjningar som även SHB nu alltså kommer att genomföra. "

Till att börja med har Sveriges banker rekordhög lönsamhet, sett till övriga eu, och det förklaras till stor del av höga marginaler på bolånen redan i utgångsläget. Sveriges banker har senaste åren sänkt sina kostnader och finansieringskostnaderna har varit låga. Det sistnämnda är alltså inget kunderna fått ta del av i många fall, speciellt inte de passiva kunderna.

Vid låga och negativa räntor kan det hända att bankernas finansieringsränta inte sjunker lika mycket som utlåningsräntan. Det vill säga i det fall bankerna, av olika goda anledningar, väljer att inte låta kunderna möta en negativ inlåningsränta. Även svenska bankers likviditetsöverskott har påverkats av negativ ränta hos centralbankerna. Sammanfattningsvis finns alltså skäl till att rörlig bolåneränta inte bör höjas i motsvarande grad när centralbankerna återställer räntan från ett negativt läge.       

Billigare bolån

Innehåller reklam och annonslänkar.

Såhär i efterhand framstår det som något komiskt, eller hur?

Alltså det faktum att Avanza lyckades med konststycket att lansera nya slapphänta krediter till nollränta, precis på dagen då börsen toppade i början av Oktober. Om det var en temporär topp återstår förstås att se, ingen vet. Vad säger då det faktum att Avanza nu även pressar på med bolån till lägre räntor? Är det ett lika bra omen för bostadsmarknadens nuvarande situation? Jag vet inte, men jag skulle inte vilja sitta med mycket aktier i Avanza i nuläget. Bättre att låna av dem.

Har du amorterat ned ditt bolån till lagom nivåer, då kan det vara värt att benchmarka ditt nuvarande lån: Bolån via Avanza

Personligen anser jag det sunt att det nu finns lockande incitament för de som amorterar, istället för att gå bestraffningsvägen som myndigheterna förespråkar. Det minsta du bör göra är att jämföra dina lånevillkor via Mitt Bolån. För en sak är glasklar, bankerna utnyttjar kundernas passivitet. Eller tycker du det värt att betala tiotusentals kronor extra, varje år? Jag lånar hellre av de som ger bäst räntor till de med låg belåningsgrad än de med maximal storlek på lånet.

Sänk dina kostnader

Innehåller reklam och annonslänkar.

Bostaden är, som bekant, en vanlig persons större utgift under livet, om du bor i en större ort. Nedan ses snitträntorna för Oktober, nästan deprimerande höga nivåer:

Gör gärna en snabb och enkel kontroll och se vad Mitt Bolån kan erbjuda dig. Bankerna betalar för den mäklartjänsten, så det är det minsta du bör göra för att sänka dina kostnader.

Det är med glädje jag noterar att även Avanza nu kastar sig in i bolånemarknaden, för det behövs verkligen bättre konkurrens. Om vi räknar med ett vanligt snittlån på 2,4 miljoner och 20 års tid, så finns det stora pengar att spara här. Om vi ponerar att du investerar de sparade pengarna på börsen, så kan du då erhålla en besparing på närmare 200,000 kronor om börsen fortsatt skulle leverera 10 procents snittavkastning under den tiden.

Läs mer hos Avanza här

Lurad av banken?

 Innehåller reklam och annonslänkar. 

Utgifter för bolån är idag en av de största utgifterna för flertalet svenska hushåll. Därmed är det säkerligen fler än jag som blir lite smått irriterade över oligopolets kraftigt ökande vinster:

Fler än jag har säkert märkt hur konkurrensen på bolånemarknaden successivt försämrats. Och det beror ju tyvärr till stor del på att kunderna inte ens försöker se om sin ekonomi. En annan förklaring är att myndigheterna uppmuntrar bankerna att hantera bolån som vilken annan volymprodukt som helst. Fler än jag har säkert observerat att flertalet av bankerna via sin prissättning inte erbjuder någon som helst morot för kunder med låg belåningsgrad. Amortera inte, för du belönas inte alls för det. Varför accepterar myndigheterna att bankernas prissättning oftast är helt fokuserad på maximal volym, och helt bortprioriterar risken? Har du stora likvida tillgångar vid sidan av hus, så påverkar det inte heller, utan galet nog är det en hög och osäker inkomst som anses vara låg risk för bankens del.

Eftersom jag befarat skattehöjningar och räntehöjningar sedan en tid, så gjorde jag slag i saken att sänka familjens kostnader ordentligt. Ytterligare skattehöjningar kommer medföra sänkt konsumtion för vår del. Den osäkerhet som regeringen har skapat med nya skatter och provokation mot företag har fått mig att reflektera över om Sverige är ett bra land att ha sina pengar i? Kan konfiskering av tillgångar bli aktuellt i Sverige? En risk var och en bör fundera över!

En del i detta arbete var en återkommande förhandling med bankerna. Faktum är att jag tröttnat på att stångas med kundovänliga banker, så därför blev det nu ett mer permanent byte till Nordnet.

Nordnets nya erbjudande, för lågriskkunder. Det ska vara billigt när du prioriterat tillgångar.

Jag har noterat att även ICA Banken nu erbjuder bra räntor, då de fokuserar på att ta marknadsandelar från storbankerna. Den minsta ansträngning man annars kan göra är att låta t.ex. Mitt Bolån förhandla fram ett bättre erbjudande åt dig, utan kostnad.

Ny prispressare på bolån

Innehåller reklam och annonslänkar.

Jag följer räntorna för bolån och ser över familjens kostnader för detta årligen. Jag har tagit detta för vana, eftersom det besparar oss stora summor. Pengar som kan användas för betydligt roligare saker än att t.ex. betala bonusar till bankdirektörer.

Om vi tittat på de senaste snitträntorna så noteras att du bör kunna pruta 0,4 procent på ditt lån, jämfört med den som inte bryr sig. Anta att du har ett mindre lån på 3 miljoner kronor under 25 års tid. Det ger dig då 12,000 kronor i besparing per år, eller totalt 300,000 kronor. Om vi antar att du investerar dessa pengarna på börsen till 8 procents årlig avkastning, så erhåller du nästan 1 miljon kronor, du kan alltså amortera av nästan en tredjedel av lånet enbart via denna förhandling.

Det är intressant att ICA Banken nu har tagit upp kampen med storbankerna om kunderna på allvar. Hade du frågat mig om det för 10 år sedan, så hade jag inte gissat på det. De erbjuder numera en komplett banktjänst för hushållsekonomin. I annat fall så kan du t.ex. låta Mitt Bolån förhandla åt dig gratis (bankerna står för kostnaden).

Bynk - som en bank borde fungera

Det här inlägget skriver jag för att jag har ruttnat. Jag har ruttnat på hur Sveriges storbanker långvarigt misshandlat kunderna. Och jag vet att jag knappast är ensam om den uppfattningen.

Så här misshandlas bankers kunder.

Äntligen finns det nu ett alternativ, ett alternativ som framöver sannolikt kommer ge Sveriges storbanker en riktigt hård match: Bynk

Bynk är grundat av personerna bakom Lendo och en del andra bolag. Starka ägare som t.ex. Schibsted står bakom banken. Bynk har fördelen att de inte behöver släpa runt på decennier gammal IT, och har därmed goda förutsättningar till betydligt bättre kostnadseffektivitet och erbjudande till kunderna. En annan fördel Bynk har är nytänkande, av folk som jag tror faktiskt vill ge kunderna ett bättre erbjudande (det saknas helt hos dagens storbanker) . Bynk kommer löpande omvärdera risken på kunden, och kan därmed ge kunder möjlighet till sänkt ränta flera gånger per år, i takt med god betalningshistorik. Den första produkten som lanseras i Sverige är privatlån from 3,95%. Framöver kommer även fler produkter lanseras, som t.ex. bolån. Tills dess kan ni med fördel sänka era lånekostnader via Mitt Bolån.

Höjning ?

Det pratas om räntehöjningar. Och ja, bankerna skulle älska om räntan gick upp, och om kunderna lurades in i bundna lån. Men, trenden för räntan är onekligen åt ett håll, sista decennierna.

Centralbankerna och politikerna har målat in sig riktigt hårt i hörnet. Volymen på dagens alla lån (inklusive staternas) medger helt enkelt ingen större ränteuppgång. För då kraschar allt. Summa summarum, låna på och spekulera i bubblans riktning.

This is not your father’s Fed. This is a Fed that’s a lot more concerned about market volatility and international stability than they are about whether inflation is at 2%, 2.5%, or even 3%. If we begin to see some of the types of problems we saw emerging back in February 2016, you’re going to see them turning around pretty quickly on the hawkish talk. 

We certainly don’t think this is going to be a normal cycle. We are eight years into an economic expansion; there has been unprecedented central bank intervention. This is probably a process that consumes itself in the end, meaning that, as the Fed raises rates in 2017 to balance fiscal stimulus, these high rates, combined with already high leverage, trigger an economic downturn.

Morot funkar bättre än piska...

Har ni tänkt på det där med våra myndigheter, hur de ständigt motarbetar varandra?

Riksbanken sänker räntan (i jakten på ett meningslöst och ouppnåeligt mål), vilket får Finansinspektionen att se rött och sätta in åtgärder, vilket får konsumenten att tappa modet...
Riksgälden kan inte agera sunt och avstå amortering av statsskuld då kronan är för svag, eftersom Ingves har sina högst personliga mål...
Inspektionen inför märkliga tvångsamorteringar, vilket skapar än mer problem med bostadsmarknaden...
Och såhär fortsätter det, utan att någon ansvarig tar tag i helheten och styr upp skiten.

Det enda gemensamma i det där tycks vara galenskaperna och viljan att nyttja piskan mer än morötterna.

Hur kommer det sig att våra myndigheter aldrig reflekterat över faktumet att det är bättre att motivera människor att ha lägre belåningsgrader? Går vi in på t.ex. Skandiabanken så kan vi enligt nedan se hur belåningsgraden kunden har i princip inte påverkar priset (räntan) för ett bostadslån :

Det är naturligtvis fullkomligt galet att kunderna därmed uppmanas att ta så stora lån som möjligt. Självfallet är det högre risk för banken, och samhället, om en kund har 85% eller 38% i belåningsgrad. Men detta återspeglas inte i hur bankerna sätter priset. Inte konstigt att lånevolymerna sväller och sväller. En högt skuldsatt kund är ju en bra kund, tydligen. Tack för det, myndigheterna.

Ett annat förslag som snart måste läggas i Riksdagen, det är ju att man ändrar i deklarationen, så att alla ges möjlighet att betala in extra skatt, utöver det som krävs. För jag menar, då får vänsterkanten möjlighet att visa sin verkliga nivå av solidaritet. Innan de kräver rätten att röva in andras pengar, för de vill väl inte framstå som hycklare, allihop?

REA på bolån nu

Bankerna kan uppenbarligen, om de vill. Jag fick nyligen nedan erbjudande. Du tar väl chansen att byta bank nu, och bespara stora summor?

Om vi t.ex. tittar på SEBs snittränta så är den nu 1,52%, så låt oss räkna på effekten för ett medelsvensson-lån på 2 miljoner kronor. Om du istället skulle låna till 1,14% och sedan återinvestera det besparade beloppet i 20 år till 8% ränta, då skulle du spara ihop ca 348,000 kr efter 20 år. D.v.s. du skulle då kunna amortera av ca 17% av hela lånet med den summan. Så gör nu dig själv en stor tjänst, pruta hos banken och ge dig inte innan du får ett vettigt anbud.  

Pruta och byt bank

I veckan noterade jag att Tor Borg på SBAB skrev : "Höga marginaler (brutto) på bolån. Ökade kapitalkrav pressar upp, liksom lågt konkurrenstryck, inlåsningseffekter av amorteringskrav m.m."
Själv konstaterar jag att SBAB tillhör de dyrare alternativen, speciellt om man beaktar att de inte har samma kostnadsbas som storbankerna med kontorsrörelsen.

I det fall du känner dig osäker på prutning, så finns alltid alternativet att använda en bolånemäklare (t.ex. mittbolan.se  ), vilket inte kostar dig något. Du får troligen ett bättre pris om du sköter förhandlingen själv. Jag noterade nyligen att när UC skickar ut besked om kreditupplysning på dig, så anger de numera en siffra över sannolikheten de bedömer att du har för inställda betalningar. Den kan du nyttja för att snabbt se ifall du har en hög kreditvärdighet (om du nu inte visste redan på förhand) och därmed skall ha ett bra erbjudande från banken. Tänk också på att enligt lagen får bankerna numera inte kräva diverse paketlösningar som en del av förhandlingen om bolån.

Facken brukar numera erbjuda sina medlemmar räntor. Jag vet att t.ex. erbjudandet via Saco ter sig bra. Jag själv beslöt mig för att flytta mina lån till Danske Bank, eftersom de erbjöd 16% lägre kostnad än SBAB. Utöver det visade det sig även att SBAB var avsevärt dyrare på t.ex. försäkringar (förmedlade av samma försäkringsbolag) av lånen. Det är således stora pengar som finns att tjäna på att se över dina lån, varje år.    

Avslutningsvis, så tycker jag att du bör kontrollera vilken bank som ger det dyraste erbjudandet. Därefter köper du aktier i denna bank, det brukar bli Handelsbanken faktiskt. Visste du förresten att Handelsbanken grundades redan 1871 ? Om jag inte missminner mig, så har de varit vinstgivande alla år utom ett under denna tid, vilket är tämligen imponerande. Dessutom vet jag att ledningen agerade föredömligt under finanskrisen, och var en av de få som stod upp med rak rygg i blåsten, och definitivt inte behövde statligt stöd (till skillnad från de flesta andra banker). Värderingen av Handelsbanken är också därefter.